?。ㄚA商網報道）雖說社區商業（專題閱讀）是經濟社會發展的必然產物，是實力地產企業紛紛瞄準的新藍海。但對于正從房地產開發轉型的企業而言，這依舊是一片“陌生”的領域——
社區商業應該自持or出售？怎樣規劃運營才能實現可觀“收入”？未來發展前景如何？業態與空間設計上還有哪些想象空間？
種種問題，困擾著社區商業操盤“新手們”。以至于我們發現，過去社區商業大多是“底商”的商業形態，業態單一，且是以“配套”的身份出現，難以滿足消費者日益增長的“美好生活”需要。
但隨著經濟社會發展，“家門口一公里”成為不可忽視的消費力。面對這個萬億級的消費市場，如何把握住這股潛在消費力？近日，戴德梁行商業地產部聯手日本知名設計公司GARDE，便針對中國社區商業的未來發展進行全新模式研究和創新案例分享。
從中我們看到，一個吸引人的社區商業，必然是建筑環境、空間設計、業態商品和服務體驗的有想象力的綜合體。而此次研究中，戴德梁行亦總結出未來社區商業發展的新模式：一個線下可逛的線上平臺。
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2萬個社區商業的前景想象
數據統計顯示，2017年房地產開發企業住宅施工面積達53.6億㎡，按照住宅商業配套最低比例10%計算，未來社區商業施工量至少達5.36億㎡，這個體量換算為具體數目，預計到2030年，國內將形成至少2萬個新社區商業。
事實上，許多行業人士已經意識到這塊“蛋糕”的前景巨大。戴德梁行商業地產部高級助理董事溫苑雯Monny就上述數據表示，“隨著各城市區域級購物中心開發趨于飽和，未來幾年國內社區商業體量龐大，人們的消費趨勢亦更傾向于就近購物，預示著社區商業即將迎來黃金發展的十年。”
據她分析，從開發難易程度來看，社區商業由于體量較小，因此建筑形態比購物中心更加靈活，但這并不等同于社區商業可以簡單以“底商”的建筑形態呈現。顏值當道的當下，一座“高顏值”的社區商業顯然更容易留住消費者。
從消費人群來看，相較于購物中心，社區商業更容易精準鎖定目標消費群體，社區主要居住人群不外乎四類：年輕人、家庭主婦、兒童和老年人。
· 年輕人懶、宅、忙，但喜歡社交、獵奇、曬朋友圈，追求個性時尚；
· 家庭主婦的消費主要圍繞家庭與孩子的需求，通常喜歡網購，具有沖動消費的特征，偶爾喜歡社交或可以“溜娃”的場地；
· 兒童對消費概念模糊，愛玩是孩子的天性；
· 而老年人對電商信任度低，主要消費場景是生活圈一公里，舍得花錢尤其保健品。
因此，結合社區中不同的人群比例和對應的消費需求，便可以推導出社區商業的業態組合。例如：
· 整個社區若以三房戶型居多，可以判斷該小區主要以家庭客層為主，那么社區商業配置就可以多設置兒童業態、娛樂業態；
· 若是單身公寓，那么社區商業的配置應當以年輕消費為主，如設置新零售等便捷、時尚類業態。
從行業發展趨勢來看，過去時常聽到電商沖擊實體商業的說法，但在Monny看來，電商，既是危也是機。“如果沒有電商，大家對新零售（專題閱讀）的意識可能沒有那么強，更難以創造出如今風靡的零售新物種。”
日本設計公司GARDE高級項目經理劉大地Johnny也同樣提到，電商的十年發展沉淀了大量消費者數據，這些數據是社區商業的一筆寶貴財富：用更科學的方式了解消費者畫像，省去許多調研時間，做出更精準的業態規劃。
“過去社區商業比較發達的國家如新加坡、日本等，他們做商業其實沒有大數據做背景調研，通常要把商業體建出來后，經營一段時間才知道效果好不好，但在中國就有這樣的好處：通過大數據可以提前知道消費者是誰，他們需要什么。”
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社區商業黃金十年的掘金之道
盡管中國社區商業發展前景可期，但究竟是什么限制了它前進的步伐？
Monny綜合當下國內社區商業發展情況分析，一方面， 許多社區商業僅被當做“配套”來規劃，并設計成建筑底商的形態，導致招商有諸多限制，僅能引進便利店、餐飲、相關配套等業態，難以形成良好的商業氛圍，且同質化嚴重；
另一方面，部分開發商甚至為了快速回籠資金，將商業部分進行散賣，導致社區商業缺乏統一運營管理，最終結果是社區商業經營混亂。
此外，Johnny也指出，“即便是開發商統一運營，大多數社區商業在建設前，缺乏有效市場調研，盲目規劃導致定位不明確。”這些問題均會加大社區商業的運營難度，人氣難以聚集。
那么未來社區商業怎樣才有更好地發展？戴德梁行與GARDE結合自身專業研究領域，分別總結了社區商業黃金十年的掘金之道。
Monny認為，首先是經營理念要轉變。過去開發商視社區商業為“燙手山芋”，第一反應是“圖快錢”賣掉?？梢钥吹?，賣掉的結果是導致社區底商個體戶經營混亂，毫無業態規劃可言。因此首要改變的是，將銷售型商業轉變為自持型商業。
其次是建筑形態要改變。從空間設計學上講，傳統底商的平面被割裂，難以形成社區商業空間感，缺乏品質感。因此在項目規劃之初應當考慮好社區的定位，以此規劃建筑形態。同時，社區商業的建筑形態更講究靈活性，例如設計時就要考慮好未來的品牌商戶調整時的空間切割等。
此外是業態升級，即在招商和空間打造上要加強體驗感。業態升級其中的三個表現，Monny舉例指出，
· 一是傳統超市升級為新零售超市，例如盒馬鮮生、7FRESH等；
· 二是電商品牌開始進軍社區商業成為新玩家，如服裝品牌茵曼；
· 三是引入家居新零售。
總言之，“未來社區商業發展的新模式應當是：一個線下可逛的線上平臺。”
專注于創新設計領域的GARDE，則是從建筑空間設計的角度，總結出打造差異化社區商業的四個設計要素，“按照以下四個原則，商業空間可以變成一個「令顧客滿足度不斷延續」的特別的地方。”
· 結合市場發展趨勢，設定符合項目檔次的定位，由于市場趨勢不斷變化，因此這是一個不斷更新的過程；
· 精準的目標客群設定，按年齡階層來區分；
· 依據項目定位的方向，形成品牌化；
· 結合業態與動線進行空間改造，植入體驗式消費功能。
一個讓顧客愿意停留的社區商業，除了提供好的環境設計，還應當在光線、氣味、服務等方面照顧人的五感，給消費者新的體驗；未來的社區商業應該更加像是一個社區，提供社交、休閑、玩耍、聚會及充電的空間，為社區居民營造一個“公共空間”。
這里有幾個建筑形態與業態規劃比較創新的案例可供參考：「新世界、萬科、中鐵打造的社區MALL 隱藏著社區商業的通關公式」
注：文中圖片來自視覺中國
